Στα Βόρεια Προάστια η μεγαλύτερη πτώση των τιμών των κατοικιών!

Στα βόρεια και στα βορειοανατολικά προάστια της Αττικής και δευτερευόντως στα νότια προάστια εντοπίζεται η μεγαλύτερη πτώση τιμών των κατοικιών, καθώς σε ορισμένες περιπτώσεις άγγιξε ακόμη και το 50%, έναντι μέσης πτώσης 45%, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για την πορεία των αξιών από το 2009, δηλαδή από την έναρξη της οικονομικής κρίσης έως σήμερα. Σύμφωνα με μελέτη που πραγματοποίησε η εταιρεία Redvis Ltd., η οποία δραστηριοποιείται στον τομέα των εκτιμήσεων ακινήτων και στην αξιολόγηση επενδύσεων ακινήτων, οι περιοχές με έντονο χαρακτήρα «προαστίου» και με υψηλή συγκέντρωση ακινήτων μεγάλης επιφάνειας δέχθηκαν, τελικά, και το ισχυρότερο πλήγμα από την πτώση της ζήτησης στην αγορά, καθώς οι αγοραπωλησίες έχουν υποχωρήσει 80% σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση.

Ειδικότερα, περιοχές όπως η Κηφισιά, ο Διόνυσος και η Πεντέλη, όπου δηλαδή κατασκευάστηκαν κυρίως μεζονέτες, μονοκατοικίες και γενικότερα κατοικίες μεγάλης επιφάνειας, εμφανίζουν τις μεγαλύτερες απώλειες τόσο σε απόλυτες τιμές όσο και ως ποσοστό, που κυμαίνεται από 46% έως 49%. Οπως αναφέρουν οι αναλυτές, «οι περιοχές αυτές χαρακτηρίζονται από μεγάλα μεγέθη κατοικιών, ενώ επεκτάθηκαν τις προηγούμενες δεκαετίες με την προσδοκία του προαστιακού φαινομένου “μονοκατοικία με κήπο”». Αντίστοιχα, σημαντικές απώλειες 40% έως 45% καταγράφουν τόσο το Παλαιό Ψυχικό και η Φιλοθέη όσο και τα νότια προάστια, και ιδίως περιοχές όπως η Ανω Γλυφάδα και η Βούλα, που αναπτύχθηκαν σημαντικά από τις αρχές της δεκαετίας του 1990 και μετά.

Πρόκειται για περιοχές που έχουν πληγεί διπλά, καθώς όχι μόνο μειώθηκαν σημαντικά οι αξίες τους, αλλά επιπλέον έχουν επωμιστεί και μεγάλο μέρος των φορολογικών επιβαρύνσεων των τελευταίων ετών.

Ουσιαστικά, αυτά τα δύο στοιχεία είναι πλέον αλληλένδετα, καθώς περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες και ακίνητα μεγάλων επιφανειών καθίστανται πολύ λιγότερο ελκυστικές για τους επίδοξους αγοραστές, ακριβώς λόγω του μεγάλου κόστους που συνεπάγεται η κατοχή ακινήτων στα σημεία αυτά. Η επιβολή του συμπληρωματικού φόρου που συνοδεύει τον ΕΝΦΙΑ «επέφερε ανεπανόρθωτη και πολλαπλασιαστική ζημία, ενώ επιβάλλεται πια σε ένα αντικείμενο που δεν μπορεί να παράγει εισόδημα και υπεραξία», αναφέρει η Redvis. Παράλληλα, θα πρέπει να σημειωθεί ότι οι εξαντλητικοί έμμεσοι φόροι στα καύσιμα κατέστησαν την απόσταση από την εργασία και γενικότερα το κέντρο της πόλης πρόβλημα, ενώ οι δαπάνες συντήρησης και τα λειτουργικά έξοδα, τα τέλη και το κόστος στην ενέργεια συσχέτισαν τα νέα βάρη με το μέγεθος της κατοικίας, καθιστώντας τα ακίνητα των προαστίων λιγότερο ελκυστικά.

Στον αντίποδα, οι περιοχές του κέντρου της Αθήνας, όπου τα ακίνητα είναι παλαιότερα και μικρότερης επιφάνειας και συνεπώς έχουν και μικρότερο κόστος κατοχής, έχουν εμφανίσει μεγαλύτερη αντοχή στην κρίση.

Ειδικότερα σε περιοχές όπως Ζωγράφου, Βύρωνας, Καλλιθέα και Ταύρος, η πτώση των τιμών κυμαίνεται από 24% έως 32%, ενώ ανάλογη εικόνα εμφανίζουν και οι κατοικίες στο κέντρο του Πειραιά, καθώς και στο Μαρούσι.

Εν τω μεταξύ, όσον αφορά την προσφορά πωλούμενων κατοικιών, η κατάσταση εμφανίζεται εξίσου ζοφερή σε όλο το λεκανοπέδιο. Σύμφωνα με τη Redvis, «τα σενάρια για μαζική και απότομη διάθεση κατοικιών με “κόκκινα” δάνεια και η απελευθέρωση των πλειστηριασμών συνδυάζονται με την ανάγκη των νοικοκυριών να πουλήσουν σε συνθήκες αναγκαστικής ρευστοποίησης και ασφυκτικής οικονομικής και φορολογικής πίεσης». Ως εκ τούτου, οι τιμές αναμένεται να δεχθούν πρόσθετες πτωτικές πιέσεις στο προσεχές χρονικό διάστημα, κάτι που σημαίνει ότι δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί ο καθοδικός κύκλος της αγοράς. Σε κάθε περίπτωση, αναφέρουν οι αναλυτές, «οι απώλειες κεφαλαίου, ανεξαρτήτως περιοχής, αποστερούνται από την ίδια την οικονομία. Οσο ο ΕΝΦΙΑ βρίσκεται στα σημερινά επίπεδα και παραμένει ο προβληματισμός για τα οικονομικά δεδομένα και την ισχνή επενδυτική εμπιστοσύνη, είναι εξαιρετικά δύσκολο να δούμε άνθηση της αγοράς ακινήτων και συνθήκες σταθεροποίησης στους συναφείς κλάδους».

Ζητούνται σπίτια μικρότερου εμβαδού

Σύμφωνα με την ανάλυση της Redvis, οι τιμές των κατοικιών προφανώς και μειώθηκαν λόγω των θεμελιωδών μεγεθών της οικονομίας, δηλαδή της συνεχούς πτώσης του ΑΕΠ, του αποπληθωρισμού, της υψηλής ανεργίας, της υπερεντατικής φορολόγησης και των δημοσιονομικών ελλειμμάτων. Ωστόσο, θα πρέπει να συνυπολογιστεί και το ότι η αστική γεωγραφία και τα δημογραφικά επηρεάζουν και την κατανομή της πτώσης, δηλαδή καθορίζουν το ποσοστό της μείωσης ανάλογα με την περιοχή που βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο. Στο πλαίσιο αυτό, το 51,6% των νέων από 25 έως 34 ετών ζουν στο πατρικό σπίτι, επειδή δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να ζήσουν μόνοι τους, ποσοστό που έχει εκτοξευτεί κυρίως τα τελευταία χρόνια, δηλαδή από το 2010 και μετά.

Επίσης, η επιφυλακτικότητα σχετικά με τη δημιουργία νέων νοικοκυριών συνοδεύεται από περιορισμό των προσδοκιών και μείωση του ζητούμενου χώρου κατοικίας. Εν ολίγοις, τα νέα νοικοκυριά συμβιβάζονται πλέον με μικρότερα σπίτια, κάτι που σημαίνει ότι σε περιοχές όπου υπάρχει μεγάλη προσφορά από ακίνητα, όπως μεζονέτες και διαμερίσματα μεγάλης επιφάνειας, που κατά κόρον οικοδομήθηκαν τα τελευταία 15-20 χρόνια, οι τιμές καταγράφουν μεγαλύτερη πτώση από τον μέσο όρο.