Γρίφος οι νέες αντικειμενικές – Τι ισχύει σήμερα στην αγορά ακινήτων των Βορείων Προαστίων

Γρίφος παραμένει για το υπουργείο Οικονομικών το ύψος στο οποίο θα κινηθούν οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.

Παρότι η αναπληρώτρια υπουργός Οικονομικών Νάντια Βαλαβάνη έχει δεσμευτεί πως οι νέες αντικειμενικές θα αλλάξουν εντός του Ιουνίου, προς συμμόρφωση με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (Ν.1055/2014), το ύψος της μείωσης δεν έχει ακόμη αποφασιστεί από το οικονομικό επιτελείο.

Μείωση κατά 30%;

Επικρατέστερο σενάριο φαντάζει η οριζόντια μείωση των αντικειμενικών αξιών κατα 30%. Η μείωση αυτή θα κλείσει και την ψαλίδα που υπάρχει μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών.

Για την αναπροσαρμογή των τιμών θα ληφθούν υπόψη τα στοιχεία που διαθέτει η Τράπεζα της Ελλάδος για τις εμπορικές τιμές των ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, οι αντικειμενικές τιμές είναι σήμερα περίπου 15%-20% υψηλότερες κατά μέσο όρο σε σχέση με τις πραγματικές. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι πολύ ακριβές περιοχές του Λεκανοπεδίου, ενώ σε πολύ υποβαθμισμένες περιοχές οι εμπορικές αξίες σήμερα είναι εξαιρετικά χαμηλές και βρίσκονται στο μισό ή ακόμα και στο 1/4 της αντικειμενικής τιμής!

Για παράδειγμα: οικόπεδο στην Αίγινα πουλήθηκε προ μηνών με έκπτωση 80% έναντι της αντικειμενικής αξίας, διαμερίσματα στο 6ο και στο 7ο διαμέρισμα της Αττικής διατέθηκαν στο ένα τρίτο της αντικειμενικής ενώ διαμέρισμα στου Παπάγου πουλήθηκε στο μισό της αντικειμενικής αξίας.

Και αυξήσεις από την αλλαγή των αντικειμενικών

Η οριζόντια μείωση στην οποία προσανατολίζεται το υπουργείο Οικονομικών θα αφορά την πλειοψηφία των ακινήτων, όχι όμως όλες τις περιοχές της χώρας.

Η αλλαγή των αντικειμενικών αξιών ένδεχεται, σε κάποιες περιπτώσεις, να επιφέρει και αυξήσεις καθώς έχουν εντοπιστεί περιπτώσεις όπου τα  ακίνητα άλλαξαν χέρια μέσα στο τελευταίο 12μηνο σε τιμή υψηλότερη της αντικειμενικής αξίας. Για παράδειγμα: διαμέρισμα στη Νέα Ερυθραία πουλήθηκε με premium 16% έναντι της αντικειμενικής ενώ διαμέρισμα στο Παλαιό Φάληρο πουλήθηκε με premium 40% έναντι της αντικειμενικής.

Τι ισχύει σήμερα στην αγορά ακινήτων στα Βόρεια Προάστια

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις ανθρώπων της αγοράς ακινήτων, στις περισσότερες περιοχές των Βορείων Προαστίων οι εμπορικές τιμές των ακινήτων έχουν κατρακυλήσει σε πολύ χαμηλά επίπεδα.

• Στα Βριλήσσια, τα παλαιότερα ακίνητα πωλούνται από 1.100 ως 1.400 ευρώ/τ.μ., ενώ η Τιμή Ζώνης κυμαίνεται από τα 1.550 ως τις 2.050 ευρώ/τ.μ.

• Στα Μελίσσια, τα παλαιότερα ακίνητα πωλούνται από 1.200 ως 1.600 ευρώ/τ.μ., ενώ η Τιμή Ζώνης κυμαίνεται από τα 1.500 ως τις 2.000 ευρώ/τ.μ.

• Στο Μαρούσι, η εμπορική τιμή διαμορφώνεται στα 1000 με 1700 ευρώ/τ.μ., ενώ η Τιμή Ζώνης κυμαίνεται από τα 1.450 ως τις 2.550 ευρώ/τ.μ.

• Στο Χαλάνδρι, η εμπορική τιμή διαμορφώνεται στα 1000 με 1400 ευρώ/τ.μ., ενώ η Τιμή Ζώνης κυμαίνεται από τα 1.400 ως τις 2.650 ευρώ/τ.μ.

• Στην Αγία Παρασκευή, η εμπορική τιμή διαμορφώνεται στα 900 με 1500 ευρώ/τ.μ., ενώ η Τιμή Ζώνης κυμαίνεται από τα 1.400 ως τις 2.050 ευρώ/τ.μ.

Πηγή: Ημερησία (οι αγοραίες αξίες αποτελούν εκτιμήσεις μεσιτικών γραφείων)

Η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων

Σε σχέση με το 2007, όταν έγινε η τελευταία αλλαγή στις αντικειμενικές αξίες, οι τιμές των ακινήτων έχουν μειωθεί κατά 37% σε όλη την Ελλάδα. Ωστόσο, στην Αθήνα η πτώση είναι της τάξης του 40% και στη Θεσσαλονίκη 41%. Ενδεικτικό της κατάστασης στην κτηματαγορά είναι ότι ο αριθμός των νέων συμβολαίων είναι μικρότερος κατά 88% σε σχέση με 7 χρόνια πριν.

Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΚΤ μεσοσταθμικά οι αντικειμενικές τιμές σήμερα είναι υψηλότερες κατά 15% – 20% από τις εμπορικές τιμές σε πανελλαδικό επίπεδο.  Την περίοδο 1993 – 2007 υπήρξε έντονη αύξηση των τιμών των ακινήτων. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των ακινήτων στην περιοχή της Αθήνας αυξήθηκαν κατά 308%, στην περιοχή της Θεσσαλονίκης κατά 300% και στις άλλες αστικές περιοχές κατά 210,5%. Βασικός παράγοντας που συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων ήταν η πτώση των επιτοκίων και της εύκολης πρόσβασης των ιδιωτών σε τραπεζικό δανεισμό.

Οι τιμές των ακινήτων κορυφώθηκαν κατά τη διάρκεια της διετίας 2007 – 2008, με τη μεγαλύτερη αύξηση να καταγράφεται στο πρώτο εξάμηνο του 2008. Μετά ξεκίνησε η κατακόρυφη πτώση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ το 2009 οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν κατά 4,3%, το 2010 κατά 4,4%, το 2011 κατά 5,5%, το 2012 κατά 11,8%, το 2013 μειώθηκαν κατά 10,9%, ενώ και κατά το α’ εξάμηνο του 2014 η πτώση έφθασε στο 3,1%

ΕΝΦΙΑ και νέες αντικειμενικές

Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων παραμένει σίγουρα και το 2015. Ωστόσο, ενδεχομένως να είναι μειωμένος μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Από την Καραγεώργη Σερβίας εκτιμούν ότι ο ΕΝΦΙΑ θα μειωθεί κατά 30% περίπου με τις νέες αντικειμενικές αξίες, αλλά οι εμπλεκόμενοι στον χώρο της κτηματαγοράς σημειώνουν ότι αυτό θα συμβεί για ελάχιστους ιδιοκτήτες ακινήτων. Και αυτό διότι ακόμα κι αν μειωθεί η τιμή ζώνης σε μία περιοχή, δεν μεταβάλλεται απαραίτητα ο συντελεστής υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ.

Για παράδειγμα, διαμέρισμα 100 τ.μ. στην Αργυρούπουλη, 2ου ορόφου, γωνιακό και 10ετίας. Σήμερα η τιμή ζώνης ανέρχεται σε 1.950 ευρώ το τ.μ. Ο συντελεστής για τον υπολογισμό του φόρου είναι 4,5 και ο φόρος το 2014 ανήλθε στα 533 ευρώ. Εφόσον η τιμή ζώνης του ανωτέρω ακινήτου μειωθεί κατά 20%, αυτή θα διαμορφωθεί στα επίπεδα των 1.560 ευρώ, με τον συντελεστή να παραμένει αμετάβλητος.

Οπως γίνεται αντιληπτό στις περιπτώσεις που δεν αλλάξετε κλιμάκιο συντελεστή, ο ΕΝΦΙΑ που σας αναλογεί θα παραμείνει ίδιος, καθώς και ο συμπληρωματικός φόρος.

Πάντως, για να υπολογισθεί ο ΕΝΦΙΑ με τις νέες αντικειμενικές αξίες θα πρέπει να κατατεθεί νομοθετική διάταξη στη Βουλή. Και αυτό διότι ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με τις αντικειμενικές αξίες που ισχύουν την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους.